外国人の韓国不動産取得完全ガイド（2026年）：手続き・税金・注意事項
外国人も韓国で不動産を購入することができます。ただし、韓国国民とは異なる申告義務があり、一部の地域では取得制限が適用されます。韓国の不動産購入を検討している外国人は、取得前に手続き・税金・外国為替規定を必ず確認してください。
目次
- 1. 外国人は韓国で不動産を取得できる？
- 2. 不動産の種類別取得規制
- 3. 取得手続きのステップ
- 4. 申告義務
- 5. 不動産取得に関する税金
- 6. 海外送金と資金調達
- 7. 外国人は住宅ローンを組める？
- 8. 賃貸収入の税務処理
- 9. 売却時の税金（譲渡所得税）
- 10. よくある質問（FAQ）
- 11. 相談案内
1. 外国人は韓国で不動産を取得できる？ {#section-1}
「外国人土地法」および「不動産取引申告等に関する法律」に基づき、外国人は原則として韓国の土地・建物を取得することができます。
| 不動産の種類 | 取得の可否 |
|---|---|
| マンション・住宅 | ✅ 取得可能 |
| 商業用建物 | ✅ 取得可能 |
| 土地（一般地域） | ✅ 申告後取得可能 |
| 軍事保護区域内の土地 | ❌ 制限あり、許可が必要 |
| 文化財保護区域内の土地 | ❌ 制限あり |
2. 不動産の種類別取得規制 {#section-2}
居住用不動産（マンション・一戸建て）
外国人も韓国国民と同じ条件で居住用不動産を取得できます。ただし取得後の申告義務があります。
土地の取得
外国人土地法に基づき、外国人が土地を取得した場合は取得日から60日以内に市・郡・区役所に申告する必要があります。一部の地域（軍事・文化財・生態系保護区域等）では事前許可が必要です。
| 地域の種類 | 規制内容 |
|---|---|
| 一般地域 | 取得後60日以内に申告（事前許可不要） |
| 軍事施設保護区域 | 事前許可が必要 |
| 文化財保護区域 | 事前許可が必要 |
| 生態系保護区域 | 事前許可が必要 |
| 自然環境保護区域 | 事前許可が必要 |
3. 取得手続きのステップ {#section-3}
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 物件探し・契約 | 不動産仲介業者（공인중개사）を通じて物件を確認し、売買契約を締結 |
| 2. 手付金の支払い | 売買代金の約10%（契約内容による） |
| 3. 残代金の支払い | 残代金を支払い、所有権移転登記 |
| 4. 所有権移転登記 | 司法書士（법무사）を通じて登記所に移転登記を申請 |
| 5. 不動産取引申告 | 契約日から30日以内に管轄の市・郡・区役所へ申告 |
| 6. 外国人土地取得申告 | 土地が含まれる場合、取得後60日以内に申告 |
| 7. 取得税の納付 | 取得日から60日以内 |
4. 申告義務 {#section-4}
不動産取引申告
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申告期限 | 契約締結日から30日以内 |
| 申告先 | 不動産所在地の市・郡・区役所 |
| 申告方法 | 不動産取引管理システム（RTMS）オンラインまたは窓口 |
| 申告者 | 売主・買主の共同申告が原則（仲介業者への委任可） |
外国人土地取得申告
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申告期限 | 取得日から60日以内 |
| 申告先 | 土地所在地の市・郡・区役所 |
| 違反時 | 取得価額の最大1.5%の過料が科される |
5. 不動産取得に関する税金 {#section-5}
外国人も韓国国民と同様に不動産取得関連の税金を納める必要があります。
| 税金の種類 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 取得税 | 住宅1〜3%、商業・土地4% | 保有戸数によって税率が異なる |
| 地方教育税 | 取得税の20% | |
| 農漁村特別税 | 取得税の10% | 専用面積85㎡超の住宅に適用 |
| 印紙税 | 契約金額に応じて | 売買契約書に貼付 |
| 登録免許税 | 移転登記時 |
住宅取得税の税率（2026年）
| 保有戸数 | 調整対象地域 | 非調整対象地域 |
|---|---|---|
| 1戸目 | 1〜3% | 1〜3% |
| 2戸目 | 8% | 1〜3% |
| 3戸目以上 | 12% | 8% |
多住宅者への重課税は外国人にも適用されます。
6. 海外送金と資金調達 {#section-6}
海外から韓国の不動産購入資金を持ち込む場合、外国為替取引法の規定を遵守する必要があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 現金1万ドル超の持ち込み | 入国時に税関申告が必須 |
| 海外送金 | 韓国銀行の外国為替窓口を通じて処理 |
| 資金出所の証明 | 銀行融資・給与・投資収益等の出所を証明する書類を準備 |
| 不動産取得資金の申告 | 一定金額超の場合、韓国銀行または外国為替銀行への申告が必要 |
7. 外国人は住宅ローンを組める？ {#section-7}
安定した在留資格を持つ外国人は、韓国の銀行で住宅担保ローン（LTV基準）を組むことができます。ただし収入証明の要件は韓国国民より厳しいことが多いです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ローン可能なビザ種別 | F-5（永住）、F-2（居住）、F-4（在外同胞）、E-7等の安定した在留資格者 |
| LTV（担保認定比率） | 調整対象地域40〜50%、非調整地域60〜70% |
| 収入証明 | 韓国国内での収入証明（勤労所得・事業所得）が必須 |
| ローン上限 | 銀行・地域によって異なる |
短期ビザ保持者（C-3、D-4等）はローンの利用が非常に困難です。
8. 賃貸収入の税務処理 {#section-8}
取得した不動産を賃貸する場合、賃貸収入に対して税金を納める必要があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所得区分 | 賃貸所得（住宅賃貸所得・事業所得） |
| 税率 | 住宅賃貸：年2,000万ウォン以下は分離課税（14%）または総合所得合算 |
| 申告方法 | 毎年5月の総合所得税申告 |
| 非居住者への源泉徴収 | 非居住外国人への賃料に対し20%の源泉徴収が可能 |
9. 売却時の税金（譲渡所得税） {#section-9}
不動産の売却益には譲渡所得税が課されます。外国人も韓国国民と同様に適用されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税率 | 保有期間・保有戸数により6〜75% |
| 1世帯1住宅非課税 | 2年以上保有＋2年以上居住（調整対象地域） |
| 非居住外国人 | 原則として1住宅非課税の適用不可（租税条約で減免可能な場合あり） |
| 申告期限 | 売却後2か月以内に管轄税務署へ申告 |
非居住外国人は1世帯1住宅の非課税要件を満たすことが難しいケースが多いです。売却前に税理士へのご相談を強くお勧めします。
10. よくある質問（FAQ） {#section-10}
Q. 観光ビザ（C-3）で入国した外国人も不動産を購入できますか？ A. 法律上は可能ですが、短期滞在者はローンが組めず、申告手続きも複雑になります。実際には、長期在留資格（F-2、F-5等）を持つ外国人が購入するケースがほとんどです。
Q. 韓国で不動産を購入するとビザや永住権がもらえますか？ A. 通常の住宅購入だけではビザや永住権の付与対象にはなりません。ただし、5億ウォン以上の不動産投資を含む外国人投資（D-8ビザ要件）は在留資格取得に活用できる場合があります。
Q. 申告を怠るとどうなりますか？ A. 不動産取引申告や外国人土地取得申告を怠ると、取得価額の最大1.5%の過料が科されます。
Q. 外国人が不動産を購入できない地域はありますか？ A. 軍事保護区域・文化財保護区域・生態系保護区域では、事前許可なしに土地を取得することができません。マンション等の建物については、一般的に地域制限はありません。
Q. 外国法人も韓国の不動産を取得できますか？ A. はい。外国法人も韓国の不動産を取得できます。ただし、外国人投資促進法に基づく追加の申告または許可要件が適用される場合があります。
11. 相談案内 {#section-11}
外国人による韓国不動産取得には、申告義務・税金・外国為替規定が複合的に関わります。専門家のサポートを受けることで、ミスなくスムーズに手続きを進めることができます。
ビジョン行政書士事務所では、外国人の在留資格および投資・不動産に関する幅広い相談サービスを提供しています。
無料相談：02-363-2251
関連ガイド：